■本報記者 劉燁華 通訊員 陳碧霞

“業主繳納物業費，物業公司提供服務”是約定俗成的規則。若物業服務不佳，業主能否拒交物業費？物業與業主的雙方利益又應如何維護？近日，和平縣法院為某物業公司與業主的矛盾糾紛“把脈問診”“開藥方”，切實將百余件物業矛盾糾紛實質性化解在訴前。

2023年12月，和平縣法院訴前調解小組在接到案件后，為更好地了解事情經過和解決問題，多次前往涉案小區開展實地核查工作。“我們已按照合同約定履行了管理服務義務，提供公共區域的衛生、治安、設施維護等物業服務，業主要求多，還不繳納物業費。從2022年6月起沒繳納物業費，這明顯是違約行為。”原告某物業公司負責人說。

“我們對物業公司的管理服務不滿意。車輛在商鋪門前亂停亂放，擋住客人進出；垃圾也沒及時清理，有臭味，衛生太差了，影響做生意；消防設備損壞一直沒有得到維修，安全得不到保障。管理服務不到位，我們拒交物業費。”某商鋪業主說。

在實地走訪過程中，雙方各執一詞，互不相讓。調解小組圍繞矛盾焦點，審查物業公司所提供的物業服務質量是否達到了物業服務合同約定及相關標準，針對商鋪業主反映較強烈的商鋪門前車輛停放、環境、公共設備維修等問題逐一調研、問詢，全面了解涉案物業公司的具體服務情況。

為更快更合理地解決糾紛、避免引起群體性事件，和平縣法院決定采用“背靠背”調解方式，并召開庭外協調會議，與業主代表進行面對面交流。在召開庭外協調會前，調解小組主動聯系物業公司負責人，解釋業主們拒交物業費的理由，講解《民法典》和《物業管理條例》中有關物業管理的相關規定，并提出業主按60%繳納物業費的協調方案。

“按60%繳納物業費，公司的損失太大了，如果按70%繳納可以考慮。”物業公司負責人在計算收益后，也承認物業服務確實存在不足，愿意減少部分費用。“要不雙方各退一步，打個六五折，業主們按65%繳納物業欠費。”調解小組抓住調解時機，提出調解方案。

在庭外協調會上，調解小組向業主代表詳細講解法律中關于物業費用的相關規定，列舉可不繳納物業費的情形，明確指出當前百余戶業主拒繳物業費屬于違約行為。“各位業主代表，物業公司同意大家按65%繳納物業費，希望大家都相互理解包容，以和為貴，各退一步，以調解方式結案，既能避免物業公司追究大家的違約責任，也能節省大家的時間精力。”調解小組對業主動之以情、曉之以理。

在調解小組的耐心調解下，雙方最終達成一致意見，業主按65%繳納物業費給物業公司，約定于2024年3月31日完成繳費。截至2024年3月12日，133戶業主主動繳納所欠物業費9萬余元。

下一步，和平縣法院將進一步堅持和發展新時代“楓橋經驗”，努力將糾紛化解在基層、化解在初期、化解在訴前，用心用情解決群眾身邊的煩心事、揪心事，為提升基層社會治理水平、構建和諧社區貢獻司法力量。