■本報記者 梁驅遠 通訊員 江小鳳

推進房地一體的農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作，是維護農民合法權益，促進農村社會秩序和諧穩定的重要舉措；是深化農村改革，促進城鄉統籌發展的產權基礎。伴隨著我市“房地一體”不動產登記發證工作的持續推進，有部分農民在確權登記過程中因個體情況差異遇到了不同類型的問題。為加快推進我市“房地一體”農村不動產登記發證工作，近日，記者帶著農民的疑惑，采訪了市不動產登記中心相關負責人，針對廣大農民群眾最為關心的焦點問題用相關政策進行了解答。

問：宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體包括哪些？

答：宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經該村集體經濟組織或村民委員會認定的，也可按規定申請登記發證：本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房的；已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本農村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的；非農業戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用及其地上房屋所有權且權屬未發生變化的。城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記。

問：集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權申請登記發證的主體包括哪些？

答：經批準使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施的鄉（鎮）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；經批準使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；經批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體；相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。

問：宅基地確權登記中的“戶”如何認定？

答：宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。其中，每名已成年子女可單獨視為宅基地確權登記條件中的一“戶”。

地方對“戶”的認定有規定的，按地方規定辦理。地方未作規定的，可按以下原則認定：“戶”原則上應以公安部門戶籍登記信息為基礎，同時應當符合當地申請宅基地建房的條件。根據戶籍登記信息無法認定的，可參考當地農村集體土地家庭承包中承包集體土地的農戶情況，結合村民自治方式予以認定。

問：如果農民的宅基地測量面積超過原登記面積，如何進行確權登記？

答：農民集體經濟組織成員經批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續建房占用宅基地的，地方有規定的，按地方規定辦理。地方未作規定的，按照《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》規定的分階段處理原則辦理。主要分為三個階段。第一是1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體經濟組織成員建房占的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是超過其后當地規定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。第二是1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，超過當地規定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。第三是1987年《土地管理法》實施后，農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，超過批準面積建設的，不予確權登記。符合規劃經依法處理予以保留的，在補辦相關用地手續后，只登記批準部分，超出部分在登記簿和證書中注記。另外，歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。

問：非農民集體經濟組織成員取得宅基地能不能登記？

答：根據國土資源部相關政策規定，非本農民集體經濟組織成員取得宅基地，應按以下集中不同情形予以處理。第一是非本農民集體經濟組織成員，因易地扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權，并辦理不動產登記。第二是非本農民集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規定確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。第三是1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》印發前，回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經公告無異議或異議不成立的，由該農民集體經濟組織出具證明，可依法確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為非本農民集體經濟組織成員”。文件印發后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農房的，不予登記。

問：無論是歷史遺留問題還是現在都有農民之間相互交換宅基地上房屋的情況，那么農民集體經濟組織成員之間互換房屋如何確權登記？

答：經宅基地所有權人同意，農民集體經濟組織成員之間互換房屋，導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的，可以依法予以確權登記。《不動產登記暫行條例實施細則》第四十二條規定，農民集體經濟組織內部互換房屋，申請宅基地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當提交不動產權屬證書或者其他權屬來源材料、集體經濟組織內部互換房屋的協議等材料辦理登記。

問：以此類推，農民集體經濟組織成員之間轉讓、贈與宅基地上房屋該如何確權登記？

答：經宅基地所有權人同意，在本集體內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓、贈與宅基地上房屋，導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的，可以依法予以確權登記。轉讓、贈與宅基地，申請宅基地使用權及房屋所有權轉移登記的，參照《不動產登記暫行條例實施細則》第四十二條規定，提交不動產權屬證書或者其他權屬來源材料、集體內部轉讓、贈與協議等材料辦理登記。

另外，歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。

問：如果遇到同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人，申請辦理房地一體不動產登記的情況，該如何處理？

答：同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人，申請辦理房地一體不動產登記的，也是區分不同情形進行處理，主要分為三個。一是屬于新型農村社區或多（高）層多戶農民公寓的情況，按照《不動產登記暫行條例實施細則》第四十三條，參照國有建設用地使用權及建筑物區分所有權的規定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區分所有權登記。第二是屬于因繼承、分家析產等原因，造成房地權利主體不一致的情況，若遺囑或者分家析產協議對宅基地作了明確分割，分割的宅基地經縣（市）自然資源主管部門認定符合不動產單元劃定標準，可以分別辦理登記；若遺囑或者分家析產協議對宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權共同共有辦理登記。第三是屬于存在民事糾紛的情況，待糾紛解決后予以確權登記。

問：如果存在換發房地一體不動產權證書時，宅基地測量面積與原登記面積不一致的情況，如何處理？

答：在換發房地一體不動產權證書時，宅基地測量面積與原登記面積不一致，應該分為兩種情況處理。第一是對于宅基地界址未發生變化，屬于測量方法造成面積不一致的，以精度高的測量方法測得面積登記。第二是因非法超占宅基地導致測量面積大于原登記面積的，應以原登記面積為準，超占面積按照上面我所回答的“農民的宅基地測量面積超過原登記面積如何處理”來進行辦理。

問：原鄉鎮企業或村辦企業破產、關停、改制等，其原使用的集體建設用地如何確權登記？

答：原鄉鎮企業或村辦企業因破產、關停等不再使用集體土地的，應當按照《土地管理法》第六十六條規定，由農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準后收回集體建設用地使用權。若原鄉鎮企業或村集體企業因破產、兼并、改制等導致集體建設用地使用權發生轉移，現用地單位繼續占用且未改變批準用途的，可以提交集體建設用地使用權轉移的材料辦理轉移登記。若現用地單位繼續占用該地塊且經批準改變土地用途的，申請人還應當提交有批準權的人民政府或主管部門的批準文件等材料。

問：社會上保護婦女合法權益的呼聲越來越高，那么在“房地一體”不動產登記工作這一方面政府是如何保護農村婦女的宅基地權益的？

答：根據《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》規定，農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權。

問：部分村民在確權登記的過程中發現自己的地無法進行登記。那么根據國家法規政策，哪些宅基地、集體建設用地是不予登記的？

答：《不動產登記暫行條例》第二十二條規定，登記申請有下列情形的，不動產登記機構應當不予登記：違反法律、行政法規的；存在尚未解決的權屬爭議的；申請登記的不動產權利超過規定期限的都不予以登記。另外，根據相關規定，對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小權產房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合理化。凡是有上述情況的宅基地、集體建設用地，一律不予以登記。

問：共用宅基地使用權的確權登記該如何進行？

答：兩戶或兩戶以上農村居民共同使用一處宅基地的，首先由相關農戶自行協商確定各自使用范圍。經過協商能夠確定各戶準確使用界線，且符合規劃分割條件的，按協商確定的界線單獨確權登記；經過協商不能確定各戶準確使用界線但能確定各自分攤面積的，按協商確定的分攤面積辦理確權登記；經過協商不能確定各戶準確使用界線，也不能確定各自分攤面積的，按共同共有辦理確權登記。

問：河源是紅色革命老區，部分納入文物保護范圍的古村落或農村建筑物，應該如何確權登記？

答：對納入文物保護范圍的古村落或農村建（構）筑物，應本著管理不改變產權歸屬原則，依法予以確權登記。同時，應在不動產登記簿和證書附記欄注記“該不動產屬于受國家保護的不可移動文物”。

問：現在農村勞動力外出工作是常態，如果農民長期不在家該如何辦理指界確認？

答：如農民長期在外工作，可委托具有完全民事能力的家庭成員親戚朋友或村組干部，按要求填寫《指界委托書》，簽字確認，并將戶主身份證、家庭所有成員的戶口本復印件電子檔發送給受托人。其間不在家的戶主可進行微信委托，微信委托方式：戶主持身份證和填寫好的指界托書拍照，將照片以微信的方式發給受托人，受托人持受托人本人身份證及電子檔照片可為委托人辦理確權登記。

問：利害關系人對宅基地和集體建設用地確權登記結果存在異議的，這個該如何處理？

答：利害關系人對宅基地和集體建設用地確權登記結果有異議的，可以按照《不動產登記暫行條例實施細則》第七十九條、八十條、八十二條的規定，申請更正登記、異議登記。對不動產登記結果有異議的，可以依法申請行政復議或提起訴訟。