購房是人生中的一件大事，也是一件技術活，購房時需要考慮的因素很多。專業術語怎么理解？沙盤怎么看？“五證齊全”是哪五證……記者針對市民購房過程中一些比較常見的疑惑和問題，整理了一份置業指南，希望對大家有所幫助。

置業指南1

買房前，這些術語你懂嗎？

容積率：容積率，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，容積越大，土地利用程度越高。對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過4，多層住宅應不超過1.5，綠地率應不低于40%。

綠化率：其實，綠化率是一個不準確、不規范的用詞，其準確提法應為“綠化覆蓋率”，是項目規劃建設用地范圍內的綠化植物的垂直投影面與規劃建設用地面積之比。（公式：綠化植物垂直投影面積/占地面積x100%）

綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區建設中不應低于30%，舊區改造時不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。注意：綠化覆蓋率>綠地率。

公攤面積：所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房及人防工程等之后的建筑面積。

得房率：得房率=（建筑面積－公攤面積）/銷售面積，是買房較為重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

房屋層數：是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.2米以上（不含2.2米）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

建筑間距：兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。

開間：住宅房子的東西走向的寬度。

進深：住宅的南北走向的長度。

層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。

凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。

現房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售房屋的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可辦理入住并取得產權證。只有擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。

期房：即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。一般情況下，期房的價格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購房消費的過程和結果要依賴于購房合同約定的權利義務的履行。購房合同的履行，不僅受開發商自身經營的影響，還受到許多客觀因素的制約。

認籌金：所謂的“認籌金”是開發商的一種營銷手段，在收取“認籌金”的同時，對購房者許諾一定的優惠，旨在刺激購房者的積極性。另外，憑此確定購房者選房的先后順序，維護購房秩序。如果購房者沒有選中理想的房屋，開發商將把“認籌金”如數退還給購房者。

值得注意的是：具有預付款性質的費用有各種名目，與“認籌金”大同小異的還有“VIP卡”“誠意金”“會員卡”等等。有一個案例是，當購房者遞交數萬元申請成為VIP后，這筆費用在選不到房源的情況下開發商也不予退還，并且還被開發商要求在樓盤項目的收費運動場所消耗這筆認籌金。購房者在交“認籌金”時，切記要問清這筆費用與定金的差異，另外，在對方財務開具收據時，也要留意對方是否將“認籌金”收據掉包為“定金”收據。

置業指南2

買房時“沙盤”

到底該怎么看？

去到樓盤項目，首先接觸到的都是樓盤的沙盤，沙盤能夠讓我們較為直觀地對園區樓棟進行了解。那么，我們應該注意沙盤透露出的哪些信息呢？

首先，我們要知道沙盤模型是什么？

項目沙盤模型是滿足房地產開發商的需求而制作的，已成為售樓部營銷必不可少的工具，被稱為房地產商的形象代理和時尚標志。同時，項目沙盤模型又是為滿足廣大業主選購房屋需要而制作的。當業主走進售樓大廳之后，一個有山有水、有情致的沙盤模型往往能引起他們的無限遐想與興趣，激發業主的購買欲望。小區沙盤模型被譽為開發商與業主誠信契約的“黏合劑”。

其次，明白沙盤圖要怎么看？

1.看沙盤上能否注明“模型”字樣及比例

按工商管理部門要求，開發商使用模型時，需注明“模型”字樣。由于沙盤模型僅供參考，當你在買房子看沙盤的時候，要確定的是沙盤是不是根據實際規劃作出來的，這就需要看沙盤的比例尺寸。通過沙盤的比例尺寸，除了能確定沙盤能否依據現實計劃比例制作，還能夠按比例尺寸算出現實尺寸，比如樓間距、收盤地區及樓棟朝向等。

2.看小區整體規劃

沙盤是小區的縮影。在沙盤上可以看出，小區密度是否過密、建筑與景觀的搭配是否協調等，這些對購房者以后的居住品質影響都很大。

3.看綠地、內交通是否與現實一樣

為了吸引購房者，開發商在沙盤上把綠化做得很到位，大家會發現在沙盤中會有大片綠地點綴，看起來讓人賞心悅目，這是為了讓大家感覺到小區綠化率很高。購房者一定要問清沙盤上的綠化是否與實際相同，可以要求開發商將這些寫入合同。

小區內的交通分為人車分流和人車混行兩類，購房者要問一下小區內交通用什么代步，怎么規劃小區的車行、人流等。我們可以通過沙盤圖來看清楚道路的分布情況，結合當地的情況，看清楚車輛出行是否方便，小區有幾個出入口，出入口與哪些交通干道相連，這些都能夠從沙盤中體現出來。

置業指南3

買新房必看的“五證齊全”究竟是哪五證？

買房是大部分家庭中很重要的事，畢竟買套房需要很多家庭大半輩子的積蓄，所以保證自己買的房產安全是非常重要的。現在的新房一般都是期房，也就是給了錢后需要等一兩年才能收房。很多人在買新房也是有顧慮的，因為現在確實存在不少的爛尾樓盤。所以我們在買新房時一定要核實開發商是否有售房資格，也就是說有沒有我們常說的“五證”。

建設用地規劃許可證

此證是經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。所以沒有這個證是屬于非法用地，開發商的售房行為也是非法的。

建設工程規劃許可證

此證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。也就是說，此證是建設活動的憑證，比如相關部門檢查時此證就是施工的依據。

建筑工程施工許可證

此證是為了加強對建筑的監督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量和安全，所以要想合法的修建是必須領取建筑工程施工許可證的。

國有土地使用證

因為開發商買的地是當地政府出讓的，所以在交了相應土地出讓金后就會有國有土地使用證，這也是開發商使用國有土地的法律憑證，是受法律保護的。

預售許可證

預售許可證是現在開發商賣房最重要的憑證，因為我國現在新房實行“預售制”，也就是房子還沒建好就可以賣。這對開發商是一個非常好的政策，因為這樣可以很好地解決資金問題，畢竟現在地價不便宜，如果還要建好再售，那么是需要大量資金的，很多開發商都拿不出這么多資金。拿預售許可證的條件是必須修到規定的建筑，經過房管局相關部分審核后，由房管局相關部門辦理預售許可證，這樣開發商才能正式賣房。如果開發商沒有預售許可證就開始賣房，這是違規的。

開發商在賣房時，一般都會將這五證進行公示，由購房者和相關部門進行監督和供購房者查看。這幾個證最好都是原件，如果是復印件則可能出現作弊的情況。一般有預售許可證原則上五證是沒有問題的。

大家在買房時可能碰到開發商以各種理由推脫五證不在的情況，或者不給購房者查看，如果碰到這種情況就需要注意了，有可能開發商存在問題，最好是不要購買。如果出現糾紛可以向房管局進行投訴。

（整理：黃世軍）