衣食住行是現(xiàn)代社會所有人的基本生活需求的標(biāo)準(zhǔn)四件套，其中住的支出是所有生活支出中的最大一筆開支。去年以來，中央和地方頻繁優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。在政策面持續(xù)釋放“暖意”的基礎(chǔ)上，今年房地產(chǎn)市場總體企穩(wěn)回升的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。

■本報(bào)記者 梁驅(qū)遠(yuǎn)

打好“融資”組合拳 全力以“付”保交樓

2022年，從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，特別是臨近年末的一兩個月，多項(xiàng)金融政策持續(xù)發(fā)力，意在為市場注入源頭活水。從供給端看，2022年11月以前，房地產(chǎn)融資政策松綁，但著重對前期收縮性政策的回收和糾偏，比如并購貸不再計(jì)入“三道紅線”、保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中管理等。2022年11月之后，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”的態(tài)勢，讓房企融資環(huán)境發(fā)生了歷史性轉(zhuǎn)變，也讓“保交樓”有了進(jìn)一步的保障。

“第一支箭”是2022年11月11日，由中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)出的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，被稱為“金融16條”。從內(nèi)容上分析，“金融16條”涵蓋了六大方面，具體為保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策以及加大住房租賃金融支持力度。

“第二支箭”是2022年11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。一系列助力融資政策的出臺，旨在推動民營房企的信用恢復(fù)，后續(xù)會有更多支持民營房企解決資金壓力的政策工具或?qū)⒗^續(xù)推進(jìn)。

2022年11月28日，證監(jiān)會表示，為積極發(fā)揮資本市場功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，這也標(biāo)志著房地產(chǎn)融資“第三支箭”發(fā)出。業(yè)內(nèi)人士分析，“三支箭”中，股權(quán)融資重啟對資本市場影響最大，既不會直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，同時依然可以為房企融資提供充足的融資渠道。

供給端的一系列強(qiáng)有力的支持，在切實(shí)改善房企和房地產(chǎn)項(xiàng)目資金狀況的同時，也讓購房者對房地產(chǎn)市場的未來樹立信心。預(yù)計(jì)在“保交樓”工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展之后，消費(fèi)者對購房的觀望情緒將得到改善，一段時間以來積壓的需求也有望逐步釋放，形成實(shí)際銷售量。

降門檻減成本 因城施策促消費(fèi)

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的供給端融資方面正逐漸回暖，但需求端的表現(xiàn)卻并不理想。房價(jià)不穩(wěn)定，購房門檻高、成本高是影響購房者置業(yè)的幾個最主要因素。

2022年4月，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，7月中央政治局會議和12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議均再次提及。政策措施主要圍繞降成本、降門檻、提效率等方面展開，并從因城施策到全國性普惠政策不斷升級。

在最讓購房者“頭大”的首付方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，已有超百城將公積金或商業(yè)性個人住房貸款的首付比例降至20％，其中不乏四川成都、河北石家莊、陜西西安等二線城市。今年1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在接受央視記者的專訪時更是提到，對于購買第一套住房的要大力支持；首付比、首套利率該降的都要降下來；對于購買第二套住房的，要合理支持；以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。因此，2023年，在堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)下，需求端在降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費(fèi)等政策方面仍有繼續(xù)優(yōu)化空間。

在最直觀的房貸利率方面，2022年，央行三次下調(diào)5年期以上LPR共計(jì)35個基點(diǎn)，為2019年房貸利率換錨LPR之后降息力度最大的一年。房貸利率不斷下調(diào)的同時，2022年至少有50個城市通過靈活性調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，擴(kuò)大了貸款意義上“首套房”的范疇，從而使房貸優(yōu)惠觸達(dá)更多住房改善性購房者。

除房貸利率外，另一方面，“四限”政策大面積的放寬也為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇增添了“燃料”。2022年以來，全國超300個省市（縣）出臺政策超千條，政策優(yōu)化頻次達(dá)到近年峰值，其中調(diào)整限購、限售、限貸、限價(jià)成為各地的政策重點(diǎn)。

與此同時，各地因城施策出臺“花式”刺激消費(fèi)政策。比如廣州、上海、深圳等地放寬落戶或加大人才引進(jìn)，蘇州、昆明、大連等地發(fā)放購房補(bǔ)貼，鄭州、杭州等地降低交易稅費(fèi)等。

立足腳下 展望未來

今年春節(jié)期間，市區(qū)不少樓盤推出新春到訪送禮、清棟折扣、返鄉(xiāng)置業(yè)補(bǔ)貼、特價(jià)房等促銷活動，吸引眾多市民群眾、返鄉(xiāng)置業(yè)人群購房，讓春節(jié)成為樓市銷售旺季。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅碧桂園鳳凰臺和龍光城兩個樓盤，春節(jié)假期就售出商品房160余套，樓市復(fù)蘇跡象明顯。

春節(jié)假期過后的第一天，廣東省委、省政府在廣州召開全省高質(zhì)量發(fā)展大會，大會設(shè)置了5個分論壇，其中一個的主題便是“推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”。廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長張勇在大會上表示，要全力穩(wěn)定市場預(yù)期，采取更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心；同時根據(jù)市場變化增強(qiáng)房地產(chǎn)政策的精準(zhǔn)性、協(xié)調(diào)性，并穩(wěn)妥推進(jìn)個別房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，切實(shí)保交樓、穩(wěn)民生。

上有呼召，下有響應(yīng)。在大會召開的同一天，河源同步召開全市高質(zhì)量發(fā)展現(xiàn)場會，副市長孫鋒與多家房地產(chǎn)企業(yè)代表以及市住建、自然資源、金融、稅務(wù)、銀行等部門負(fù)責(zé)人圍繞“推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”主題展開討論，市住建局局長邵衛(wèi)根和市金融工作局副局長鄒永強(qiáng)分別立足各自部門職責(zé)，對如何抓好“購房首付比例和房貸利率下降、企業(yè)融資渠道拓寬、涉房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解”等工作作了表態(tài)發(fā)言，不僅提振了我市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展信心，更為廣大有意購房、已購房尚未收房的市民吃下了一顆定心丸。

展望2023年，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有望總體回升的大背景下，隨著疫情防控政策的不斷優(yōu)化調(diào)整，以及中央、省、市穩(wěn)樓市政策效果的逐漸釋放，我市房地產(chǎn)行業(yè)也會隨著宏觀經(jīng)濟(jì)回升走出寒冬，進(jìn)入平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道。